作者 | 王晗玉

編輯 | 張帆

日前，市場(chǎng)消息稱阿里巴巴正以約 70 億港元的價(jià)格洽購(gòu)位于香港銅鑼灣的港島壹號(hào)中心。如果交易達(dá)成，這家科技巨頭的香港辦公室將從目前租用的時(shí)代廣場(chǎng)，搬進(jìn)自家持有的銅鑼灣新晉地標(biāo)。

內(nèi)資大廠赴港置業(yè)，或在一定程度上體現(xiàn)了香港房地產(chǎn)的吸引力正在恢復(fù)。

香港股市則比樓市先一步釋放 " 吸金能力 "。從年初南下資金涌入推動(dòng)港股領(lǐng)漲全球，到 7 月全球外資加速回流，至 10 月 10 日，恒生指數(shù)年內(nèi)已累漲 54.22%，恒生科技指數(shù)更是上漲 66.29%。

而回顧歷史上的指數(shù)走勢(shì)也可發(fā)現(xiàn)，香港股市往往對(duì)樓市具有領(lǐng)先效應(yīng)。根據(jù) Wind 數(shù)據(jù)，2015 年 8 月至今，代表香港樓市價(jià)格的中原城市領(lǐng)先指數(shù)大致與恒生指數(shù)走勢(shì)一致，且前者基本滯后數(shù)個(gè)月。

來(lái)到當(dāng)下，恒生指數(shù)進(jìn)入新一輪上漲周期，市場(chǎng)又頻有內(nèi)資、外資抄底房地產(chǎn)的動(dòng)態(tài)傳出，這是否將推動(dòng)香港樓市走向企穩(wěn)乃至復(fù)蘇？

香港租金、樓價(jià)齊漲，阿里買樓鎖死成本？

當(dāng)前市場(chǎng)所傳阿里巴巴意欲購(gòu)置的港島壹號(hào)中心位于告士打道 281 號(hào)，為一幢 24 層的甲級(jí)寫字樓，由文華東方酒店集團(tuán)持有。該寫字樓總面積約 50 萬(wàn)平方英尺，零售樓面約 5.5 萬(wàn)平方英尺，每層樓面面積超過(guò) 2 萬(wàn)平方英尺。

據(jù)市場(chǎng)消息，阿里巴巴洽購(gòu)的是這棟寫字樓最頂?shù)?13 層樓面，總面積約 27 萬(wàn)平方英尺。以 70 億港元的交易價(jià)格計(jì)算，相當(dāng)于每平方英尺 2.6 萬(wàn)港元。

如果交易達(dá)成，阿里巴巴將告別多數(shù)內(nèi)地大廠在港租用辦公室的傳統(tǒng)，一朝變身業(yè)主。

而在香港住宅租金、樓價(jià)齊漲，寫字樓租賃需求增強(qiáng)、租金跌幅收窄的趨勢(shì)下，一次性 " 買斷 "，也意味著阿里巴巴能以當(dāng)前較低的價(jià)格和資金成本持有辦公物業(yè)，并抵御未來(lái)可能發(fā)生的租金成本上漲。

本月 8 日，戴德梁行香港董事總經(jīng)理蕭亮輝就曾提到，今年三季度香港甲級(jí)寫字樓的凈吸納量及新租賃成交仍保持活躍，未來(lái)兩三年香港寫字樓市場(chǎng)暫無(wú)新項(xiàng)目落成，將進(jìn)入庫(kù)存與新貨的消化期。其中，中區(qū)寫字樓表現(xiàn)最佳，三季度租金跌幅進(jìn)一步收窄。

而關(guān)聯(lián)到私人住宅市場(chǎng)，香港房?jī)r(jià)已結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)連續(xù)漲了四個(gè)月。

9 月，香港差餉物業(yè)估價(jià)署最新數(shù)據(jù)顯示，7 月份香港私人住宅樓價(jià)指數(shù)報(bào) 287.9 點(diǎn)，環(huán)比上升 0.4%，并已連升四個(gè)月，累計(jì)升幅超過(guò) 1%。這是自 2023 年 1-4 月后，該指標(biāo)再度出現(xiàn) " 四連升 " 現(xiàn)象。

而香港租金水平更為堅(jiān)挺，至 7 月份已連續(xù)八個(gè)月上漲。7 月租金指數(shù)報(bào) 196.3 點(diǎn)，接近 2019 年 8 月的歷史高位 200.1 點(diǎn)。

2025 年 7 月香港住宅租金指數(shù)沖到了 196.3 點(diǎn)，連續(xù) 8 個(gè)月上漲，創(chuàng)下近 6 年新高。私人住宅租金指數(shù)已連續(xù) 7 個(gè)月上升，地鐵口房源空置率普遍低于 3%，部分區(qū)域租金回報(bào)率可達(dá) 4%-5%，形成 " 租金托底、房?jī)r(jià)穩(wěn)升 " 的良性循環(huán)。

據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)，此前香港住宅租金回報(bào)率進(jìn)入上升通道。截至 2025 年 3 月，A 類（小型單位）至 E 類（大型豪宅）單位的租金回報(bào)率分別為 3.7%、3.2%、2.8%、2.6% 和 2.4%。而當(dāng)時(shí)部分銀行按揭利率一度低至 2%。

租金回報(bào)率高于房貸利率，意味著香港房地產(chǎn)市場(chǎng)租售比進(jìn)一步修復(fù)，形成 " 供平過(guò)租 " 格局。這一變化改善了房地產(chǎn)的投資屬性，也為后續(xù)市場(chǎng)需求釋放與復(fù)蘇奠定了基礎(chǔ)。

這一背景下，阿里巴巴抄底房地產(chǎn)的消息，更像是為香港樓市注入了一針強(qiáng)心劑。

" 股樓共振 " 或?qū)⒅噩F(xiàn)

與大廠抄底釋放的積極信號(hào)類似，自 2024 年 9 月以來(lái)，港股整體上漲的態(tài)勢(shì)也為樓市企穩(wěn)釋放了催化劑。

一方面，伴隨港股 IPO 回暖，香港金融業(yè)復(fù)蘇，推動(dòng)香港甲級(jí)寫字樓在今年前三個(gè)季度需求及租賃動(dòng)力增強(qiáng)——作為香港經(jīng)濟(jì)的核心，金融業(yè)在寫字樓租賃市場(chǎng)占比超過(guò) 50%，該行業(yè)向好可帶動(dòng)其他行業(yè)租賃需求。

另一方面，更重要的是，回顧此前幾輪恒生指數(shù)的牛市，也總在后續(xù)帶動(dòng)了香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮。

如 2003 年 SARS 后的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段，恒生指數(shù)從 2003 年 3 月的 8634 點(diǎn)漲至 2007 年 10 月的 31353 點(diǎn)，漲幅達(dá) 263%，而私人住宅成交量同比增速在 7 個(gè)月后轉(zhuǎn)正，樓價(jià)同比增速則在 11 個(gè)月后回升。

又如 2009 年 QE 貨幣寬松周期中，恒生指數(shù)觸底后 5 個(gè)月，樓市成交量開(kāi)始反彈，8 個(gè)月后樓價(jià)實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。

基于幾輪周期的指數(shù)趨勢(shì)對(duì)比，華泰研究認(rèn)為，香港股市與樓市在趨勢(shì)上存在聯(lián)動(dòng)關(guān)系，恒生指數(shù)的上漲往往領(lǐng)先于樓市成交量和價(jià)格的修復(fù)。

結(jié)合當(dāng)前來(lái)看，這一規(guī)律似乎仍在延續(xù)。

2024 年 9 月以來(lái)，港股市場(chǎng)整體迎來(lái)估值修復(fù)，恒生指數(shù)已持續(xù)上漲超 44%，而香港私人住宅樓價(jià)指數(shù)也從今年 3 月連續(xù)上漲。

中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰表示，港股近日表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，恒指回升，投資者信心回流，資金又松動(dòng)，樓市自然可以搭上 " 順風(fēng)車 "。

戴德梁行則預(yù)測(cè)，2025 年全年香港樓市成交量有望達(dá)到 58000 至 60000 宗，全年樓價(jià)有望止跌回升至最多升 2%。

是時(shí)候去香港買樓了？

股市活躍拉動(dòng)下，后續(xù)香港樓市復(fù)蘇還有三個(gè)驅(qū)動(dòng)因素：股市帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)、供需結(jié)構(gòu)以及利率水平。

首先，隨著港股市場(chǎng)估值修復(fù)，更多中概股、內(nèi)資科技股和消費(fèi)股選擇赴港上市，進(jìn)一步推升了港股市場(chǎng)的活躍度。2025 年上半年港股 IPO 融資額重奪全球首位。資本市場(chǎng)帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)外溢至樓市，有望形成 " 股市活躍—資金流入—樓市回暖 " 的正向循環(huán)。

其次，在供需層面，從港府供地量來(lái)看，2025 年 1-2 月地政總署賣地面積近 6 萬(wàn)平，已超過(guò) 2023 年全年。總供應(yīng)規(guī)模維持高位，反映需求復(fù)蘇去化速度有所改善。

更重要的是，在影響香港樓市的核心變量上，利率走勢(shì)已明確指向 " 長(zhǎng)期下行 "。由于香港實(shí)行聯(lián)系匯率制度，不同期限的 HIBOR 利率均受美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策主導(dǎo)。2025 年美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)降息且預(yù)期未來(lái)持續(xù)降息的趨勢(shì)明顯。

落實(shí)到樓價(jià)上，戴德梁行統(tǒng)計(jì)顯示，至 9 月香港全城二手房每平方尺報(bào)價(jià)回升至 12500 港元，較 8 月環(huán)比微漲 0.02%。

同時(shí)，樓市成交數(shù)據(jù)的改善更明顯。今年前 8 個(gè)月，香港新房、二手房成交量分別為 1.3 萬(wàn)份和 2.7 萬(wàn)份，同比分別增長(zhǎng) 13.9% 和 13.8%。9 月單月，香港二手住宅注冊(cè)量達(dá)到 3351 宗，環(huán)比上漲 29.3%。

樓市銷售呈現(xiàn) " 量?jī)r(jià)齊升 " 態(tài)勢(shì)，而香港租金水平已率先回升至歷史高位。至今年 8 月，香港三大板塊租金水平整體超越 2019 年 8 月的高點(diǎn)。

值得注意的是，傳統(tǒng)中租金最低的新界自 2024 年底以來(lái)租金漲幅逐漸超過(guò)港島和九龍。究其原因，則是去年港府 " 高才通 " 計(jì)劃吸引大量?jī)?nèi)地人才及留學(xué)生涌入，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)新界板塊的大圍、元朗等租賃需求旺盛，同時(shí)當(dāng)?shù)匦略龉?yīng)有限，供大于求推動(dòng)新界租金上漲。

不過(guò)就租金回報(bào)率來(lái)看，新界仍不及港島和九龍。因此對(duì)于投資客而言，后兩者仍是置業(yè)首選。

尤其在本輪金融業(yè)復(fù)蘇支撐香港樓市回暖的背景下，金融業(yè)辦公租賃、購(gòu)置需求提升，金融從業(yè)者收入水平與就業(yè)狀況亦同步提升，最先受益的必然是金融企業(yè)扎堆的 " 港島精英圈 "。該地樓市也更易獲得 " 金融人才租金托底、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)帶動(dòng)需求 " 的房?jī)r(jià)支撐。

展望后續(xù)，多家機(jī)構(gòu)對(duì)香港樓市持樂(lè)觀態(tài)度。華泰證券預(yù)計(jì)，今年下半年香港私人住宅成交量?jī)r(jià)將企穩(wěn)回升，2025 年、2026 年成交量同比分別增長(zhǎng) 3%、5%，成交價(jià)格同比分別上漲 0%、3%；瑞銀預(yù)計(jì)，如果美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)減息且美國(guó)長(zhǎng)債息率下降，2025 年香港樓價(jià)及租金將同步上升 5%-10%；財(cái)通證券則判斷，香港樓市已進(jìn)入新一輪復(fù)蘇周期，本地開(kāi)發(fā)商與商業(yè)運(yùn)營(yíng)商將率先受益。

不過(guò)，市場(chǎng)仍需警惕潛在風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前香港已完工未售的私人住宅庫(kù)存達(dá) 28000 套，去化周期超過(guò) 21 個(gè)月，高于歷史均值的 9.3 個(gè)月，庫(kù)存壓力可能制約房?jī)r(jià)上漲幅度。此外，美聯(lián)儲(chǔ)降息節(jié)奏亦存在不確定性，疊加全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩等因素，也可能影響資金流入香港市場(chǎng)的節(jié)奏。

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